Piet koopt in 1994 een huis van Jan. Aan de voorzijde van de woning bevindt zich een omheind stuk grond van ongeveer 12 vierkante meter. Bij de vraag van Piet of dat stuk grond bij het huis hoort, antwoordde Jan dat hij dat wel mag hopen aangezien hij dat niet anders weet en zich ook altijd heeft gedragen als eigenaar. Jan vertelt dat hij als enige gebruik maakt van dat stuk grond, hij onderhoudt de grond en heeft er enkele jaren geleden zelfs hekjes omheen geplaatst. Piet was laaiend enthousiast en kocht de woning van Jan. In 2010 hoorde hij van een kennis dat het stuk grond mogelijk aan iemand anders toebehoort. De kennis vertelde daarbij dat de eigenaar zijn of haar eigendom op kan komen eisen. Piet vraagt zich nu af of hij de eigenaar is van de grond. Niemand heeft zich immers bij hem of bij de vorige eigenaar als eigenaar gemeld en het stuk grond opgeëist. 
 
Bij lang gebruik van andersmans grond kan de gebruiker na verloop van tijd eigenaar van de grond worden als voldaan is aan bepaalde voorwaarden. Wanneer de eigenaar van de grond niet binnen een bepaalde tijd eist dat de gebruiker zijn grond teruggeeft, dan verjaart het recht om de grond terug te eisen. Hiermee wordt de bezitter na verloop van tijd bevrijd van het recht dat iemand zijn of haar zaak kan komen opeisen. Omdat niemand dan het recht meer heeft de grond op te eisen, wordt de gebruiker automatisch eigenaar. Er vindt dus een eigendomsoverdracht plaats wanneer de eigenaar een periode heeft zitten slapen en geen actie heeft ondernomen. Wat zijn de voorwaarden waaronder iemand eigenaar kan worden en hoe kan de eigenaar dit kan voorkomen?  
 
Allereerst moet er onderscheid gemaakt worden tussen twee vormen van (fictieve) "eigendomsoverdracht" door verloop van tijd. De wet kent twee vormen van verwervende (acquisitieve) verjaring: 

 

  • Verkrijgende verjaring door een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende drie jaar voor roerende zaken die niet- registergoederen zijn en verkrijgende verjaring door een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende tien jaar voor andere goederen (registergoederen zoals een erfdienstbaarheid, een woning of een bedrijfspand).
  • Bevrijdende (extinctieve) verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit waarbij de goede trouw niet relevant is. In dit geval verloopt het recht van de eigenaar om zijn eigendom op te eisen na verloop van tijd. Wanneer de termijn verlopen is om de zaak terug te eisen is bijvoorbeeld de fietsendief "bevrijd" van een eigenaar die zijn fiets juridisch mag terugeisen. 

De wet over bevrijdende verjaring

Om door verkrijgende verjaring eigenaar te worden moet aan een aantal in de wet genoemde voorwaarden worden voldaan. De wet zegt bijvoorbeeld dat wanneer je iets bezit op het moment waarop de rechtsvordering waarbij de eigenaar zijn eigendom opeist niet meer ingeroepen kan worden, jij eigenaar wordt van datgene wat je onder je hebt. Dit geldt ook als je wist je dat hetgeen jij onder je hebt niet op een eerlijke manier is verkregen. Wanneer jij bijvoorbeeld weet dat je een fiets niet eerlijk hebt verkregen, dan ben jij juridisch gezien bezitter te kwader trouw en niet bezitter te goeder trouw. Wanneer je bezitter bent te goeder trouw dan is de verjaringstermijn 10 jaar. Ben je bezitter te kwader trouw dan bedraagt deze termijn 20 jaar. In elk geval ben je dus na 20 jaar eigenaar van een goed als je niet kunt bewijzen dat je bezitter te goeder trouw bent. De dikgedrukte woorden zijn belangrijk om vast te stellen of iemand aan de voorwaarden voldoet om in aanmerking te komen voor bevrijdende verjaring. Deze voorwaarden worden hieronder toegelicht. 

1. Bezit

Juridisch gezien is de bezitter de persoon die een zaak voor zichzelf houdt en niet voor een ander doordat hij bijvoorbeeld de huurder is van een DVD of gebruik mag maken van een stuk landbouwgrond op basis van een huurovereenkomst c.q. een pachtovereenkomst. Als bezitter heb je ook de feitelijke macht over bijvoorbeeld de grond. Jij mag bepalen of er een schuur op het stuk grond gebouwd wordt of dat er een zwembad wordt aangelegd. Je hoeft los van de wet geen rekening te houden met wat anderen willen dat er met de grond gebeurt. Als je huurder of pachter bent van de grond ben je houder en heb je deze vrijheid niet. Je houdt de grond tegen een vergoeding voor een ander en mag niet zomaar iets veranderen zonder toestemming van de eigenaar. Een huurder van een auto mag er veel mee doen, maar hij mag de auto in principe niet op eigen initiatief een andere kleur geven, inruilen of verkopen. Wanneer iemand een stuk grond bijvoorbeeld huurt, pacht of als vruchtgebruiker houdt, dan is hij houder en geen eigenaar. In dit geval kan hij niet transformeren naar eigenaar omdat hij bijvoorbeeld al 30 jaar houder is. Is iemand eenmaal houder, dan blijft hij houder, tenzij hij de grond na verloop van tijd koopt. In dat geval vervalt het houderschap en wordt hij bezitter. Verkrijgen door tijdsverloop zit er niet in voor een huurder, pachter of vruchtgebruiker, omdat je als huurder, pachter of vruchtgebruiker geen bezitter maar houder bent. Je houdt namelijk op grond van een overeenkomst voor een ander; namelijk voor de eigenaar. Bezitter (houden voor jezelf) en houder (houden voor iemand anders) zijn in deze alinea dus twee verschillende rechtsfiguren. Alleen de bezitter kan zich beroepen op verjaring. Een huurder of pachter niet. 
 
Omdat de bezitter wordt geholpen door de wet, moet de eigenaar proberen te bewijzen dat er geen sprake is van bezit, maar slechts van houderschap. De bezitter wordt volgens de wet vermoed rechthebbende (eigenaar) te zijn, waardoor de bewijslast bij de eigenaar ligt. Voor de eigenaar is het dus belangrijk te bewijzen dat degene die eigenaar zegt te zijn geworden slechts houder voor de eigenaar was en om die reden nooit kan transformeren naar eigenaar. Wanneer de eigenaar een schriftelijk stuk kan overleggen zoals een overeenkomst, verklaring of erkenning (doordat er periodiek een betaling wordt gedaan als huur of canon) is hij snel klaar. Dit wordt lastig als deze stukken niet voorhanden zijn, maar er slechts mondeling afspraken zijn gemaakt. 
 
Als jij vindt dat je door verjaring eigenaar bent geworden, moet je bewijzen dat jij al zoveel jaren bezitter bent van het stuk grond. Een aantal voor anderen waarneembare feiten kunnen je helpen bij deze bewijslevering. Denk hierbij aan: 
 

  • De betrokkenheid van de bezitter; 
  • Het onderhoud dat verder gaat dan slechts het vervangen, het bijplanten of bijknippen van planten; 
  • Belasting betalen over het stuk grond; 
  • De toegankelijkheid tot het stuk grond; 
  • Een andere feiten die mee kunnen helpen om vast te stellen of iemand zich ook als bezitter heeft gedragen.  

  

Een aantal manieren waarop je iets in bezit krijgt:  
 

  • Inbezitneming - door iets binnen je macht te krijgen; dit kan door een zaak of goed zo af te zetten of te plaatsen dat alleen jij er nog bij kan. Een voorbeeld is een stuk grond afschermen met een schutting of gewoon ordinair een portemonnee in je binnenzak te stoppen waardoor anderen er niet zomaar bij kunnen; 
  • Bezitsoverdracht - een ander in staat stellen macht uit te oefenen over de zaak, bijvoorbeeld door de zaak te verkopen (overdragen onder bijzondere titel); 
  • Opvolging onder algemene titel - erfopvolging, boedelmenging of opvolging in het vermogen van een rechtspersoon die heeft opgehouden te bestaan. 

 

2. Rechtsvordering

Wat is nu precies een rechtsvordering die de wet bij bevrijdende verjaring voor ogen heeft? Bij verkrijgende en/of bevrijdende verjaring gaat het om de rechtsvordering die het beëindigen van het bezit of onderbreking van de verjaringstermijn tot doel heeft. Dit doet de eigenaar door zijn bevoegdheid te gebruiken die de wet hem geeft. Een eigenaar kan namelijk te allen tijde zijn zaak, die iemand anders zonder recht houdt, opeisen. Deze rechtsvordering verjaart na 20 jaar. Wanneer deze termijn verlopen is, kan hij de zaak niet meer opeisen. Dit doordat de bezitter na de verjaringstermijn, zonder dat hier iets bijzonders voor gedaan moet worden, eigenaar is geworden. De vorige eigenaar kan de zaak dus niet meer opeisen of een verklaring van recht afdwingen.

 

3. Te goeder trouw?

In tegenstelling tot verkrijgende verjaring hoeft bij deze vorm van verjaring de bezitter niet te goeder trouw te zijn (geweest). Dus iemand die weet of moest weten dat hij onterecht zich 20 jaar lang als bezitter voordeed, wordt ook eigenaar van de grond. 'Landjepik' is dus mogelijk als de eigenaar maar lang genoeg slaapt. De persoon die te lang niks van zich laat horen, wordt als het ware door de wet gesanctioneerd. Het is de eigenaar die zijn recht tot terugvordering of verklaring van recht verliest en niet de bezitter te kwader trouw die zich wel of niet meer kan beroepen op bevrijdende verjaring.

 

4. Verjaringstermijn bevrijdende verjaring

De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring bedraagt hier 20 jaar. Deze termijn van verjaring van een rechtsvordering, die tot doel heeft het beëindigen van het bezit van de niet-rechthebbende, begint te lopen op de dag nadat degene bezitter is geworden. In het geval van koper Piet is dit de dag nadat hij de sleutel van de woning heeft gekregen en daardoor alleen de macht kon uitoefenen over het bij de woning gelegen stuk grond. Wanneer deze dag niet bekend is, dan begint de termijn van verjaring te lopen op de dag na de dag waarop de eigenaar de beëindiging van onrechtmatig bezit had kunnen eisen/vorderen.

 

4.1. Stuiting 

Wanneer vaststaat dat iemand iets van een ander in bezit heeft, kan de eigenaar zijn of haar zaak opeisen. Dus vanaf het moment dat de zaak opgeëist kan worden, begint de verjaringstermijn te lopen. In het eerder aangehaalde voorbeeld gaat de termijn lopen op de dag na de sleuteloverdracht. Dit omdat dat de dag is waarop Piet bezitneemt van de grond en op deze dag theoretisch gezien de opeising kan plaatsvinden. Deze termijn kan steeds gestopt of afgebroken worden waardoor er vanaf de stuiting een nieuwe termijn begint te lopen. Juridisch wordt het afbreken of stoppen van een verjaringstermijn 'stuiting' genoemd. Stuiting van een verjaring kan op verschillende manieren plaatsvinden. 

  • Bezitsverlies; 
  • Daad van rechtsvervolging; 
  • Schriftelijke aanmaning en erkenning. 
 
4.1.1.  Door (on)vrijwillig bezitsverlies 

Het mag duidelijk zijn dat de termijn afgebroken wordt wanneer de bezitter de zaak vrijwillig teruggeeft aan de eigenaar. Wanneer de bezitter de zaak doorgeeft aan een ander dan de eigenaar loopt de verjaringstermijn gewoon door. De termijnen van verschillende bezitter worden voor bij elkaar opgeteld. In de voorbeeldcasus is het dus erg belangrijk om te weten hoe lang Jan als bezitter van de zaak kon worden aangemerkt, aangezien hij enkele maanden voor de verkoop de grond heeft afgezet (en voor zover dit naast de andere handelingen voldoende reden is zijn voor het in bezit nemen).  
 
Verlies van bezit kan ook onvrijwillig gebeuren. Elke dag worden vele mensen slachtoffer van onvrijwillig bezitsverlies. Bijvoorbeeld doordat hun fiets is gestolen. Uiteraard kan ook een dief of een ander die andermans fiets in zijn bezit heeft slachtoffer worden van fietsendiefstal. Deze gebeurtenis doet, anders dan bij vrijwillig bezitsverlies aan een ander dan de eigenaar, de verjaringstermijn wel eindigen, tenzij de persoon die de fiets verloren is deze binnen een jaar weer in zijn bezit weet te krijgen. Bijvoorbeeld door de fiets terug te stelen, terug te vinden of doordat de fiets wordt teruggebracht omdat de bezitter de gestolen fiets binnen een jaar heeft teruggeëist. 
 
Bij het eerdergenoemde voorbeeld, waarbij Piet een woning koopt van Jan, kan het zijn dat de gemeente of een andere eigenaar met een grote graafmachine een eind maakt aan de bezitneming van Piet. Piet weigert echter de grond terug te geven. Dat betekent dus dat Piet binnen een jaar de grond kan terugeisen omdat hij de grond onvrijwillig heeft verloren. Wanneer de grond na een procedure terug wordt gegeven aan Piet wordt geacht dat de verjaringstermijn niet is onderbroken door inneming door de gemeente of een andere eigenaar.

 

4.1.2.  Door een daad van rechtsvervolging 

De verjaring kan ook gestuit worden door een daad van rechtsvervolging. De nog niet voltooide verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door het instellen van een eis of een andere daad van rechtsvervolging. Dit kan onder andere gebeuren door: 

  •  het uitbrengen van een dagvaarding; 
  •  het indienen van een verzoekschrift; 
  •  het inleiden van arbitrage; 
  •  het indienen van een vordering ter verificatie in een faillissement;   
  •  het leggen van derdenbeslag; 
  •  een handeling strekkend tot het verkrijgen van bindend advies. 

NB: wanneer de vordering uiteindelijk niet slaagt, wordt de stuiting geacht niet te hebben plaatsgevonden, tenzij de eis binnen zes maanden voorgelegd wordt aan de rechter en deze de vordering uiteindelijk wel toewijst.  
 

4.1.3.  Daad van rechtsvervolging en ingebrekestelling 

De verjaring kan ook gestuit worden door een schriftelijke mededeling. De mededeling moet dan wel inhouden dat de eigenaar zijn eigendom terugeist. Bovendien moet deze mededeling binnen 6 maanden gevolgd worden door een daad van rechtsvervolging zoals in alinea 4.1.2. is beschreven. Een daad van rechtsvervolging kan achterwege blijven wanneer de persoon die bezit heeft genomen van andermans zaak erkent dat de zaak van de andere partij is (de persoon die de zaak opeist). Wanneer de binnen 6 maanden ingestelde vordering wordt afgewezen of als er binnen 6 maanden helemaal geen daad van rechtsvervolging is ingesteld, dan wordt de stuiting geacht niet te hebben plaatsgevonden en is de verjaringstermijn niet gestuit.  
 
De erkenning kan zowel mondeling als schriftelijk plaatsvinden. Een letterlijke erkenning is niet vereist, omdat elke handeling die objectief gezien blijk geeft van erkenning voldoende is. Bewijsrechtelijk gezien is het aan te raden de erkenning op een of andere manier vast te leggen. 
 

4.2.  Aanvang nieuwe verjaringstermijn  

Nadat een lopende verjaringstermijn afgebroken is vanwege bezitsverlies of gestuit, begint er een nieuwe verjaringstermijn te lopen. De nieuwe verjaringstermijn is 5 jaar waardoor het de vraag is of het handig is om te stuiten. Wanneer er niet gestuit wordt, is de verjaringstermijn 20 jaar. Ook bij stuiting betekent het voor de bezitter niet dat door de stuiting de termijn van 20 jaar wordt verkort naar 5 jaar vanaf het moment van stuiting. De termijn van 20 jaar is een ijzeren termijn waar geen afbreuk aan wordt gedaan door een geldige stuiting. 
 
Wanneer een eis wordt voorgelegd aan de rechter betekent dit dat de verjaringstermijn al is gestuit op het moment dat de eis wordt ingesteld (daad van rechtsvervolging). De stuiting eindigt pas op het moment dat de eis door de rechter wordt toegewezen, ook al is na het instellen van de daad van rechtsvervolging een nieuwe verjaringstermijn verstreken.  
 
Op het moment dat de rechter de eis van de eigenaar toewijst, begint opnieuw een verjaringstermijn te lopen. Deze verjaringstermijn gaat alleen over de termijn waarbinnen de eigenaar zijn recht (zoals in het vonnis is erkend) mag uitvoeren. Vanaf de uitspraak heeft de gemeente of een andere eigenaar 20 jaar de tijd om het stuk grond van Piet terug te eisen, tenzij Piet al eigenaar is geworden omdat de gemeente na 20 jaar pas reageert (wanneer de termijnen van Jan en Piet bij elkaar opgeteld worden kan het zijn dat het bezit al meer dan 20 jaar bij een ander ligt dan bij de gemeente of een andere eigenaar). Stuiting van deze verjaring leidt ook tot stuiting van de verkrijgende verjaring.  

Gevolgen van de verjaring 

Zoals aan het begin van dit artikel is aangegeven, leidt het bereiken of het voltooien van de verjaringstermijn tot eigendomsovergang (de bezitter verkrijgt de zaak wegens de bevrijdende of verkrijgende verjaring. De bevrijdende en de verkrijgende verjaring werken van rechtswege; er hoeven geen (extra) handelingen te worden verricht om dit eigendomsrecht geldend te maken. Wanneer een partij na de verjaringstermijn eist dat de zaak wordt teruggegeven en de bezitter weet niet dat hij eigenaar is geworden, kan zelfs de rechter op eigen houtje vaststellen dat de vordering niet slaagt omdat de eiser niet meer de eigenaar is van de zaak. Wanneer iemand geen eigenaar wil worden, dan moet hij zorgen dat hij houder wordt voor de eigenaar door een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer de verjaringstermijn al is verlopen kan geen afstand worden gedaan van de verkregen eigendom. Met het verkrijgen van het eigendom gaan ook alle lasten die aan de zaak verbonden zijn mee over op de nieuwe eigenaar. Wanneer deze lasten erg hoog zijn kan men zich voorstellen dat de verkrijger de zaak liever kwijt is dan rijk. Om van de zaak afstand te doen, moet de bezitter de zaak officieel overdragen aan de vorige eigenaar of aan een ander.  
 
Wanneer iemand tien jaar na voltooiing van de verjaringstermijn erachter komt dat hij de eigenaar is van een zaak, dan geldt de verkrijging met terugwerkende kracht met alle rechten en plichten van dien. Voor de nieuwe eigenaar is het verstandig zijn verkrijging in te schrijven in de openbare registers zodat het voor anderen ook kenbaar is dat hij de eigenaar is. Deze inschrijving is overigens niet verplicht. Voor de inschrijving moet een notariële verklaring worden opgemaakt waarin het aan hem toebehorende registergoed staat vermeld. Ook kan (lees: maar dit hoeft niet bij gebrek aan deze informatie) in die verklaring opgenomen zijn wie de zaak door verjaring verloren is en of de vorige eigenaar de overdracht heeft betwist (ook dit hoeft niet wanneer deze informatie ontbreekt). De notaris moet verklaren of alle betrokken partijen hebben ingestemd met de inschrijving, of verklaren dat er genoeg stukken voorhanden zijn waaruit afgeleid kan worden dat de verjaring een feit is. Wanneer dit niet zo is, moet hij verklaren dat niet iedereen instemt of dat hij niet kan afleiden dat de verjaringstermijn voltooid is. Deze laatste verklaring komt in het register van voorlopige aantekeningen. Wanneer de verzoeker het niet eens is met de beslissing dat zijn bezit niet wordt opgenomen in de openbare registers, kan deze de bewaarder van de registers dagvaarden voor de president van de rechtbank en in kort geding de rechter vragen te beslissen dat het stuk wel moet worden ingeschreven.