Het is prettig om vrij en zonder (over)last van bijvoorbeeld een gebrek te kunnen beschikken over een gehuurde zaak. Een lekkage of stankoverlast van de buren of een gehuurde auto die niet start zijn voorbeelden van gebreken die het "huurgenot" ernstig kunnen verstoren.
Huurgenot
Bij een huurovereenkomst heeft de verhuurder de verplichting om de zaak ter beschikking van de huurder te stellen voor zover voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk. De zaak verschaft de huurder een genotsrecht, het huurgenot, waarvoor hij een tegenprestatie aan de verhuurder moet leveren.
Gebreken
Omstandigheden die het huurgenot van de huurder beperken en niet aan de huurder zijn toe te rekenen, kunnen worden aangemerkt als gebreken. Bij het bepalen van gebreken is van belang wat je van het huurgenot bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak mag verwachten.
Wat voor huurgenot mag de huurder verwachten
Wat een huurder voor genot mag verwachten is afhankelijk van de aard van de zaak, van wat partijen over het voorgenomen gebruik, de gebruiksmogelijkheid en de bestemming van de zaak aan elkaar kenbaar hebben gemaakt, en van overige omstandigheden van het geval. Relevant is niet het verwachtingspatroon van de huurder in kwestie met betrekking tot het huurobject, maar wat een doorsnee huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als de zaak in kwestie.
Vermindering van het huurgenot
Het huurgenot kan op allerlei manieren verminderd worden. Men kan bijvoorbeeld denken aan een slechte staat van onderhoud van het gehuurde, beschadigingen en constructiefouten of overlast door andere huurders van dezelfde verhuurder. Een op handen zijnde verstoring van het huurgenot kan ook een gebrek zijn. Niet ieder gebrek leidt tot een vermindering van het huurgenot.
Wat kan ik doen als ik in mijn huurgenot wordt geschonden?
1. Gebrek verhelpen
Als de huurder een gebrek aan de verhuurder meldt en wenst dat dit wordt verholpen dan moet de verhuurder het gebrek ook verhelpen. Behalve als dit onmogelijk is of zodanige kosten met zich meebrengt dat het in de omstandigheden van het geval niet van de verhuurder kan worden gevergd om het gebrek te verhelpen.
2. Evenredige vermindering huurprijs
Bij een verminderd huurgenot van het gehuurde, heeft de huurder de mogelijkheid om een evenredige vermindering van de huurprijs te vragen over de periode dat het verminderd huurgenot aanwezig is bij de kantonrechter. Daarvoor is niet nodig dat de verhuurder ter zake van de vermindering van het huurgenot enig verwijt valt te maken. Alvorens moet de verhuurder wel direct op de hoogte zijn gesteld van het gebrek aan de verhuurde zaak zodat hij snel kan overgaan tot herstel. Wat dan een evenredige huurvermindering is in het concrete geval, laat zich niet altijd eenvoudig beantwoorden. Niet elk gebrek hoeft tot een vermindering van het huurgenot te leiden.
3. Schadevergoeding
Naast de mogelijkheden om de verhuurder de gebreken aan de gehuurde zaak te laten herstellen en de rechtbank te verzoeken tot een evenredige vermindering van de huurprijs bestaat er ook nog de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen voor de huurder.
De verhuurder is verplicht tot vergoeding van de schade die door het gebrek is veroorzaakt. U kunt daarbij denken aan het kapotte bankstel en tapijt bij lekkage. Deze schade moet tevens toegerekend kunnen worden aan de verhuurder als het gebrek pas na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan.
Als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de gehuurde zaak het gebrek niet had, dan is de verhuurder ook tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade.