Wanneer de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt kan de huurder verschillende instrumenten gebruiken om de verhuurder aan te sporen om alsnog zijn verplichtingen, zoals het verhelpen van een gebrek, na te komen. Een van deze instrumenten is het opschortingsrecht. Het recht om de betaling van de huur op te schorten houdt in dat iemand simpelweg de gehele huur of deel van de huur niet voldoet, zolang de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt. Op het moment dat verhuurder zijn verplichtingen wel is nagekomen zal de huurder de ingehouden huur alsnog moeten betalen.
Wanneer mag de huurder gebruik maken van het opschortingsrecht?
- Allereerst is het een vereiste dat de verhuurder in kennis wordt gesteld van het gebrek of op een andere manier bekend moest zijn met het gebrek en wordt verzocht het gebrek te verhelpen.
- Wanneer de verhuurder aan dit verzoek geen gehoor geeft ontstaat vervolgens het recht om, zonder de verhuurder ingebreke te stellen, de huurbetalingen geheel of gedeeltelijk op te schorten.
- Wanneer de huurder geen ingebrekestelling heeft verzonden bestaat de kans dat de huurder niet kan bewijzen dat de verhuurder in kennis is gesteld en verzocht is de gebreken te verhelpen. De huurder doet er goed aan om een ingebrekestelling (aangetekend) te verzenden, zodat hij kan bewijzen dat de verhuurder in kennis is gesteld.
- Wanneer dit het geval is en opgeschorte huur bedraagt op het moment dat de verhuurder naar de rechter stapt meer dan 3 maanden huur, dan loopt u het risico dat de rechter op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt wegens wanprestatie van de huurder.