In Nederland zijn er steeds meer illegale hennepkwekerijen. Ze zijn gevaarlijk voor de omgeving en veroorzaken brand, stank en schade aan woningen en wateroverlast. Vaak zitten er criminele organisaties en milieus achter die enorme winsten maken met de hennepteelt. Geweld, afpersing en soms zelfs liquidaties worden niet geschuwd. 

Hennepkwekerijen komen in Nederland door het hele land voor. Van zolders, kelders, schuren en tuinhuisjes tot bedrijfspanden, achtertuinen, parken, boerderijen en vastgoedobjecten. Zelfs op schepen en in ingegraven containers. Ook iemand die niet de eigenaar van een plantage is, kan als verdachte worden aangemerkt en strafrechtelijk worden vervolgd. 

In huurpanden worden veelvuldig hennepkwekerijen aangetroffen. Politie, gemeente en energiebedrijf werken meestal nauw samen bij ontdekking. Gebruikmakend van haar bestuursbevoegdheden laat de gemeente de hennepkwekerij meestal ontmantelen. De kosten proberen zij te verhalen op de verhuurder. 

De verhuurder moet aantonen dat hij niet wist van het bestaan van een hennepkwekerij in het door hem verhuurde pand. Hij loopt een groot risico op strafrechtelijke gevolgen als hij hier niet in slaagt. Een gevangenisstraf, taakstraf, boete, strafblad en een terugvordering van wederrechtelijk verkregen voordeel zijn mogelijk. 

Dit artikel gaat voornamelijk over de huurrechtelijke aspecten van hennepkweek.

 

Goed huurderschap

In de huurovereenkomst is vaak een verbod op het kweken, houden en telen van hennep in het gehuurde opgenomen. Dit maakt het gemakkelijker de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast heeft de huurder zijn plicht om zich als een ‘goed huurder’ te gedragen geschonden als bij hem een hennepkwekerij wordt aangetroffen.

Een hennepplantage die als bedrijfsmatig kan worden aangemerkt houdt vaak handelen in strijd met de bestemming van de woning in, of levert wanprestatie op. Dit kan een reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voor een ontbindingsprocedure is dan niet van belang of de huurder ook strafrechtelijk vervolgd wordt.

Een aantal van vijf planten wordt over het algemeen gezien als voor ‘eigen gebruik’. Het Openbaar Ministerie gaat dan vaak niet over tot strafrechtelijke vervolging. Toch kan een klein aantal planten soms ook al een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Ook zonder dat er sprake is van overlast, gevaar of schade kan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zijn.

Ook als er alleen middelen voorhanden zijn om in het gehuurde hennep te kweken, maar nog geen hennep aanwezig is, kan er al aanleiding zijn op de huurder uit het pand te zetten.

Meestal beslist de rechter in het voordeel van een verhuurder als deze een dergelijke huurder zijn huis wil uitzetten, maar er zijn uitzonderingen. Als de omstandigheden van het geval daar aanleiding toe geven laat de rechter de huurbescherming van de huurder soms zwaarder wegen.

Een hennepkwekerij is in veel opzichten schadelijk voor een verhuurder. De mogelijkheid van brandgevaar, waterschade, imagoschade voor de verhuurder, problemen met de verzekeringsmaatschappij en overlast voor omwonenden zijn enkele van de vele voorbeelden. Voor een verhuurder bestaan dan ook vele gronden waarop met succes ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan worden gevorderd.

 

Verhuurdersaansprakelijkheid voor het aftappen stroom door de huurder

De verhuurder kan ook aansprakelijk worden gesteld. In sommige gevallen door de energieleverancier voor aftappen van stroom door de huurder. Het maakt in principe niet uit wie de stroom heeft afgetapt. Er wordt gekeken naar wie de overeenkomst heeft met de energieleverancier. Als de overeenkomst met de energieleverancier door de verhuurder is gesloten en de kosten worden doorberekend aan de huurder, kan de verhuurder worden aangesproken voor de afgetapte stroom. Dat de huurder de schade veroorzakende handelingen verrichtte, doet aan de aansprakelijkheid van de verhuurder niet af. Hij heeft de zorgplicht het door de huurder aftappen van stroom te voorkomen. 

De verhuurder kan onder andere nalatig zijn geweest jegens de energie leverancier als hij de identiteit van de huurder niet heeft vastgesteld, met name als eerder een hennepkwekerij in het verhuurde pand is ontdekt. Daarnaast zijn contante betalingen van de huur en het nalaten van controle terwijl er wel aanwijzingen voor hennepteelt zijn, bijvoorbeeld na klachten van omwonenden, punten waar naar gekeken wordt bij het bepalen van de aansprakelijkheid. Tegenover een energieleverancier waarmee de verhuurder zelf een contract heeft afgesloten, zijn de zorgverplichtingen van de verhuurder zwaarder, dan in het geval dat de huurder een contract heeft met de energieleverancier.

 

Bestuursrechtelijke aansprakelijkheid van de verhuurder en omgekeerde bewijslast

Als een hennepkwekerij wordt ontmanteld door de lokale overheid kunnen de kosten daarvan ten laste van de verhuurder worden gebracht als deze bestuursrechtelijk als overtreder kan worden aangemerkt.

Het is niet altijd duidelijk wie als overtreder kan worden aangemerkt. In bestuursrechtspraak is uitgemaakt dat de "overtreder" degene is die het te handhaven voorschrift daad schendt. De tekst van de verbodsbepaling kan dan bepalend zijn. Wordt er gehandhaafd op grond van een verbodsbepaling waarin staat dat het verboden is om "gebouwen ten behoeve van een hennepteelt te gebruiken", dan zou alleen de huurder als overtreder aangemerkt kunnen worden.

Staat er in de verbodsbepaling echter dat het verboden is om "gebouwen ten behoeve van een hennepteelt te gebruiken of te laten gebruiken", dan kan ook de verhuurder als overtreder worden aangemerkt. Dit kan verschillen per bestemmingsplan en gemeente.

"Van de eigenaar van een pand dat in strijd met de bestemming als hennepkwekerij wordt gebruikt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt" aldus rechtspraak.

De verhuurder moet aantonen dat hij niet wist of kon weten dat het verhuurobject als hennepkwekerij werd gebruikt en dat hij zich voldoende heeft laten informeren over het werkelijke gebruik van het verhuurde. Uitgangspunt is dat de verhuurder aansprakelijk is tenzij hij aan kan tonen dat hij aan een bepaalde zorgplicht heeft voldaan.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de professionele en de niet-professionele verhuurder. In het bestuursrecht wordt bij de toepassing van die regel onderscheid gemaakt tussen de professionele verhuurder en de niet-professionele verhuurder. Van een professionele verhuurder van een pand wordt meer gevergd. Aan de hand van concrete gegevens zal hij duidelijk moeten maken dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het verhuurde gebruikt werd als hennepkwekerij.

 

Hoe kan de verhuurder dat aantonen?

Factoren waarnaar gekeken wordt zijn of de verhuurder het verhuurde gecontroleerd heeft, of er een schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst is alsmede een kopie van het identiteitsbewijs van de huurder. Of er een salarisstrook of een uittreksel uit het GBA dat de huurder is ingeschreven op het adres aanwezig is. Daarnaast is ook van belang of de hennepkwekerij eenvoudig te ontdekken was, of de huur contant of per bank werd betaald en of er een goede administratie is bijgehouden van de ontvangen huur.

Het in de huurovereenkomst opnemen van een verbod op het kweken van hennep of het aanleggen van een hennepkwekerij is niet voldoende. Aan deze verplichting is meestal wel voldaan als van tevoren goed gecontroleerd is wie de huurder is, er verder geen aanwijzingen van ongewoon gebruik zijn en er tussentijds gecontroleerd is in combinatie met een goede documentatie hiervan.