Gebreken van het gehuurde

Wanneer u een woning huurt is het fijn als de woning de eigenschappen bezit die u van een woning mag verwachten. Op het moment dat u merkt dat het dak lekt, woont u een stuk minder prettig. Het voorbeeld van een lekkend dak (een eigenschap van de woning) kan in het huurrecht worden omschreven als een 'gebrek' van de door u gehuurde woning.

De verhuurder is verplicht om op verzoek van de huurder gebreken te verhelpen die niet onder de categorie "kleine herstellingen" vallen. Het herstel moet wel mogelijk zijn voor de verhuurder en niet zo duur zijn dat dit herstel in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden verwacht. Wanneer deze herstellingen te duur zijn, zijn er uiteraard andere mogelijkheden om het verminderde huurgenot te compenseren.

Wanneer de verhuurder een gebrek niet verhelpt of onvoldoende heeft hersteld, kan de huurder dit zelf doen en de daarvoor redelijke gemaakte kosten op de verhuurder verhalen. De huurder kan er ook voor kiezen die kosten te verrekenen met de huurprijs. Zolang een gebrek niet is verholpen, kan de huurder een “daaraan evenredige vermindering” van de huurprijs eisen.

Enkele voorbeelden van een gebrek

Een gebrek is dus simpel gezegd; alles wat afwijkt van datgene wat u bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en derving van huurgenot oplevert.

Hieronder een aantal voorbeelden van een gebrek.

• Constructiefouten.

• Ongedierte (last van muizen, bijen, kakkerlakken etc.).

• Lekkage (een lek dak, of een lekkage van de waterleiding).

• Slechte staat van onderhoud.

• Ernstige tocht, vocht- en schimmelvorming.

• Een (voor u tot dan toe onbekende) erfdienstbaarheid die uw gebruik beperkt.

• Het niet kunnen krijgen van een exploitatie-vergunning vanwege het ontbreken van een nooduitgang of vanwege de ongeschiktheid van het gehuurde.

Ook al is een omstandigheid zichtbaar bij de aanvang van de huurtermijn, toch kan het als een gebrek worden aangemerkt dat door de verhuurder moet worden verholpen. Het gaat er namelijk niet om wat die huurder kon zien of gezien had, maar om wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een woning.

Feitelijke stoornissen

Feitelijke stoornissen leveren in de regel geen gebrek op, omdat dit in de regel omstandigheden zijn waar de verhuurder weinig aan kan doen. Bij feitelijke stoornissen kan bijvoorbeeld gedacht worden aan:

• Geluidsoverlast door het verkeer;

• Aanwezigheid van een nieuwe motorclub in de straat die dagelijks af en aan rijden;

• Rioollucht die het gevolg is van een handeling van een andere persoon;

• Inbraakschade.

Wat als de verhuurder mijn verzoek tot herstel negeert?

Als uw verhuurder een gebrek weigert te herstellen, stuur hem dan een aangetekende brief. Sommeer hem het gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen. Als uw verhuurder een reparatie weigert uit te voeren, kunt u dreigen dat u de reparatie zelf laat doen en de kosten zal inhouden op de huurprijs. U kunt ook dreigen schadevergoeding en huurvermindering te eisen.